tomas.janecek@detf-holding.com
Družstevní byt je specifický tím, že patří bytovému družstvu, které vám ho do zástavy neposkytne. Jedinou možností, když potřebujete financovat koupi družstevního bytu, je dát do zástavy jinou nemovitost, využít předhypotéku nebo nezajištěný úvěr ze stavebního spoření. V našem případě nešlo dát do zástavy jinou nemovitost a družstvo nemohlo převádět byty do osobního vlastnictví z důvodu čerpání veřejné dotace.
Poslední možností byl nezajištěný úvěr ze stavebního spoření. Ten jsme prověřovali. Stavební spořitelny mají speciální typy úvěrů vyvinuté právě pro účel koupě družstevního bytu, kde jsou limity až 3 500 000 Kč bez nutnosti zástavy. Tento typ úvěru se splácí anuitně, to znamená jako klasická hypotéka a nepotřebujete žádné vlastní zdroje do začátku. Splatnost může být až 25 let.
Samozřejmě pro takový objem je třeba doložit náležitý příjem. To byl v našem případě problém, protože klientka optimalizovala odvody a platila si jen tu nejnutnější výši mzdy. Vedle příjmu ze zaměstnání bychom mohli počítat do bonity i výživné na 3 děti, které tvořilo podstatnou část příjmů. Banky dle svých metodik počítají s výživným jen do určité výše, např. 5 000 Kč, nebo neakceptují výživné v případě, kdy dítě bude plnoleté v krátké době. Bohužel to platilo i zde, jedno dítě plnoleté a druhé plnoleté za rok a půl. U těchto dětí některé banky výživné do bonity nepočítaly.
Také by nebylo řešením účelové navýšení příjmu z měsíce na měsíc, protože banky počítají průměrnou mzdu za posledních 12 měsíců. Zcela určitě by skokové navýšení považovaly za účelové a hrozilo by zamítnutí žádosti s negativním zápisem do registrů. Všechny tyto kroky jsme konzultovali s bankami v rámci placených předkonzultací. Jejich účelem je zjistit v maximální možné míře realizovatelnost záměru bez nutnosti podávat žádost. Tím jsme eliminovali riziko negativních zápisů do registrů.
Výsledkem bylo zjištění, že klientka je v rámci klasických úvěrů na bydlení nefinancovatelná z hlediska bonity. Některé banky navíc neumožňují účel vypořádání družstevního bytu v rámci rozvodu, ale pouze jeho koupi. Hypotéka tedy nebyla možná. Klientka si na ni musí zajistit náležité příjmy, což bude trvat nějaký čas. Peníze však bylo potřeba získat hned. Co tedy dál?
Ačkoliv nebylo možné využít, že klientka zaměstnávala samu sebe, šlo využít obratů, které generovala její společnost. Překvapivě jsme nakonec zvolili cestu nezajištěného úvěru pro podnikatele. I v tomto segmentu však nebyla situace jednoznačná, protože některé banky vyžadovaly doložit účel financování, ideálně vybavení ordinace. Nedalo by se to ani řešit refundací (zpětné proplacení vlastních zdrojů vložených do podnikání), neboť klientka měla zařízenou ordinaci již nějakou dobu a proplacení vlastních zdrojů bylo možné pouze v rámci krátkého časového úseku, nejčastěji do 1 roku.
Nakonec se nám podařilo najít řešení, kdy bance stačily měsíční obraty ordinace. Byly dostatečné pro poskytnutí požadované výše úvěru a banka nepožadovala dokládat účel. Ve hře tedy byly dva subjekty – s.r.o., ordinace, které získalo úvěr a klientka, fyzická osoba. Klientce jsme zpracovali smlouvu o zápůjčce mezi její společností a ní, fyzickou osobou.
Jednoduše řečeno, ordinace si půjčila peníze v bance, které následně půjčila klientce, aby mohla vypořádat bývalého manžela v rámci rozvodu. Smlouvou se tak doložil účel pro následné refinancování. Klientka má však nyní vysokou splátku, protože podnikatelský úvěr má omezenou splatnost jen na 8 let. V okamžiku, kdy převede družstvo byty do osobního vlastnictví, budeme refinancovat nezajištěný úvěr pro podnikatele klasickou hypotékou.
Účelem bude splacení půjčky poskytnuté na vypořádání, tím se splní účel bydlení pro hypotéku. Klientka bude mít do té doby připravený dostatečný příjem/bonitu pro získání hypotéky. Díky klasické hypotéce bude moci splácet až 30 let, tím se sníží měsíční splátka a bude mít nižší úrok než jako ordinace. Ale taktéž – díky nezajištěnému úvěru pro podnikatele, i když dražšímu, jsme mohli elegantně vyřešit tento hlavolam a další kroky máme připravené.
Řešíte hypotéku nebo podnikatelský úvěr? Obraťte se na nás. Jsme nezávislí odborníci. Pište na tomas.janecek@detf-holding.com.
