tomas.janecek@detf-holding.com
Dosud nejčastější přístup je, že se výše provize stanoví procentem, obvykle v rozmezí 3–6 % bez DPH. Pro běžného spotřebitele to znamená, že platí provizi plus DPH, pokud je realitní kancelář plátcem DPH. To je dnes již většina. Takže finální odměna je v rozmezí 3,63 % – 7,26 %. Vyjádřeno v penězích to představuje u nemovitosti za 3 000 000 Kč částku 108 900 Kč – 217 800 Kč.
Realitní kanceláře si počítají výši provize podle prodejní ceny, její obvyklé rozmezí ukazuje tabulka:
Provizi platí prodávající a realitní kancelář musí jasně deklarovat, zdali cena nabízené nemovitosti je včetně provize, právního servisu a případně dalších služeb, nebo zda je nutné ji připočítat ještě k nabízené prodejní ceně. Na základě zkušenosti doporučujeme si tohle vyjasnit hned na začátku. Několikrát se již stalo našim klientům při vyřizování financování bydlení, že operovali s kupní cenou bez provize. Na základě našeho včasného pokynu následně zjistili, že ke kupní ceně musí připočítat ještě provizi, což nabouralo celý finanční plán.
Brněnský přístup spočívá v tom, že realitní kancelář chce provizi po zájemci o koupi, a nikoliv po prodávajícím, kterému tvrdí, že mu poskytuje svoje služby “zdarma”. Tento přístup je v rozporu se zájmy prodávajícího, protože odměnu má realitní kancelář za to, že zastupuje zájmy prodávajícího. V případě, že chce realitní kancelář odměnu po zájemci o koupi, čí zájmy tedy hájí?
Vždy doporučujeme nechat si zkontrolovat zprostředkovatelskou smlouvu od právníka. Může se stát, že bude obsahovat formulaci odměny jako kombinaci procenta a pevné minimální částky, např.: “výše provize realitní kanceláře jsou 4 % plus zákonná sazba DPH, minimálně však 200 000 Kč”. V tomto případě má realitní kancelář jistou odměnu a je jí jedno, zdali prodá nemovitost levněji a vy tak přijdete o peníze.
Kontrola smlouvy je důležitá také v tom, abyste věděli, co všechno je součástí provize. Může se stát, že realitní kancelář nezahrne do její výše právní služby, marketing, správní poplatek na katastru apod. a bude je účtovat zvlášť.
Méně obvyklý přístup, kdy si realitní kancelář předem učí výši své provize pevnou částkou. U obou případů může zprostředkovatelská smlouva obsahovat bonusovou doložku pro případ, že se podaří nemovitost prodat dráž, než bylo ujednáno. Může to vypadat takto: výše provize realitní kanceláře se stanovuje ve výši 4 % + DPH (event. 200 000 Kč) pro případ prodeje v ceně 9 000 000 Kč. Přesáhne-li prodejní cena tuto výši, náleží realitní kanceláři bonus ve výši 50 % z rozdílu mezi 9 000 000 Kč a finální prodejní cenou.
V případě prodeje za 10 500 000 Kč má realitní kancelář nárok na bonus ve výši 750 000 Kč.
Jde o velmi inovativní přístup postavený na stejném principu jako služby advokátní kanceláře, nebo daňového poradce. Klient platí jen za skutečně odpracovaný čas a nic navíc. Další nespornou výhodou je, že odměnu realitní kanceláři platí prodávající, jehož zájmy hájí realitní kancelář (stejně jako v případě advokáta). Nespornou výhodou pro klienta je, že v rámci této varianty výpočtu odměny maximalizuje zisk z prodeje.
Vše si uvedeme na příkladu: Prodáváte nemovitost za 4 000 000 Kč. Pokud by prodej zprostředkovala realitní kancelář, jejíž provize by se stanovila procentem, pak by si nárokovala 5 % + DPH, tedy 242 000 Kč. Nemovitost by nabízela za 4 242 000 Kč, nebo za 4 000 000 Kč s tím, že byste inkasovali z prodeje jen 3 758 000 Kč. Samozřejmě záleží na lokalitě, kvalitě nabízené nemovitosti, poptávce apod. Je možné, že by se nemovitost prodala během pár hodin s přehledem za 4 2420 000 Kč. Myslíte, že jste vydělali?
Pokud by tomu tak bylo, pak přicházíte o solidní výnos. I kdyby prodej celkově zabral 50 hodin, tak při započítání všech nákladů (náš čas, reklama, fotograf, dron, natáčení, příprava prodeje, organizace prohlídek, právní služby – sestavení kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově a samotné advokátní úschově, platba poplatku katastru za vklad atd.) by celková odměna činila cca 90 000 Kč – 120 000 Kč. Díky minimalizaci nákladů můžeme danou nemovitost nabízet za 4 240 000 Kč a vy tak inkasujete navíc až 152 000 Kč.
Pro lepší přehlednost uvádíme příklad prodeje nemovitosti v hodnotě 4 242 000 Kč v tabulce:
Plánujete prodej nemovitosti? S námi prodáte za nejvyšší cenu. Pište na tomas.janecek@detf-holding.com.
