Prodáváme-li „družstevní byt“, musíme nejprve upřesnit, že z právního hlediska nejde o prodej „bytu“, ani žádné jiné nemovité věci, ani o prodej podílu na nemovité věci, ale prodáváme (úplatně převádíme na jinou osobu) družstevní podíl. Ještě obecněji řečeno, předmětem prodeje je podíl na obchodní korporaci.
Potom z hlediska možného osvobození příjmů z prodeje nemůžeme aplikovat ustanovení vztahující se na byty a rodinné domy (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů), ale řídíme se ustanovení § 4 odst. 1 písm. q) ZDPř.
Koneckonců, podíváte-li se do katastru nemovitostí, na listu vlastnickém není coby vlastník zapsán „družstevník“, ale dané bytové družstvo – obchodní korporace.
Tedy, příjem z prodeje družstevního podílu je osvobozen po 5 letech od nabytí. Na osvobození či neosvobození příjmu nemá vliv skutečnost, jak dlouho v něm poplatník bydlel.
Pokud jde o zděděný družstevní podíl, zohledňuje se, pro doložení 5leté osvobozovací lhůty, i vlastnictví zůstavitele.
Například: rodiče bydlí 30 let v družstevním bytě, v roce 2024 zdědí byt dcera, podíl v družstvu prodá v roce 2025. Příjem z prodeje bude osvobozen, protože doba 5 let mezi nabytím a úplatným převodem byla naplněna (započítává se i doba vlastnictví rodičů).
Další možné osvobození přichází v úvahu, kdy poplatník sice nedodržel 5letou lhůtu (vlastnění podílu na BD), ale příjem z úplatného převodu práv a povinností v BD použije na „obstarání vlastní bytové potřeby“ (§ 4 odst. 1 písm. s) ZDPř).
Typicky koupí-li za obdrženou částku další byt, RD, případně podíl v jiném BD, se kterým bude spojeno právo užívat družstevní byt. Co všechno zákon míní „bytovou potřebou“ je souhrnně definováno v § 4b ZDPř.
Jestliže příjem z převodu družstevního podílu nelze osvobodit, zdaňujeme ho jako „ostatní příjem“, tedy dle § 10 ZDPř. Potom nás samozřejmě zajímají uplatnitelné výdaje.
Zásadní rozdíl oproti prodeji bytu, RD atp., tedy ve srovnání s prodejem nemovitosti, protože od příjmů z prodeje podílu odečítáme pouze nabývací cenu daného podílu. Nelze odečíst náklady na opravy a rekonstrukce „družstevního bytu“ atp.
Tento výklad zákona potvrzuje i poměrně nový judikát Nejvyššího správního soudu z března minulého roku (1 Afs 37/2023 – 30). Tzv. právní věta shrnující judikované rozhodnutí říká: „V případě příjmu z převodu členského podílu v bytovém družstvu je uplatnitelným výdajem ve smyslu § 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, pouze nabývací cena podílu podle § 10 odst. 6 téhož zákona, a není proto možné uplatnit jako výdaje na dosažení příjmu také náklady vynaložené na rekonstrukci bytu.“
V praxi existuje nespočet variant nabytí a pozbytí družstevních podílů v kombinaci s jejich převodem do osobního vlastnictví (z družstevního podílu se stane bytová jednotka zapsaná v KN).
Uveďme si ještě jeden, poměrně častý příklad a jeho daňové řešení: Poplatník bydlel v družstevním bytě od roku 2015, v roce 2024 bylo bytové družstvo transformováno na společenství vlastníků, byty byly jako jednotky zapsány do katastru.
Poplatník tedy v roce 2024 „nabyl“ místo družstevního podílu byt (jednotku zapsanou v KN) jako nemovitou věc. Samotné nabytí nemovité věci (jednotky), zákon osvobozuje.
Co se ovšem stane, když poplatník za rok, tedy v roce 2025 byt prodá? Příjem z prodeje bude osvobozen, a to protože se prodává již byt (nikoliv družstevní podíl) a lze uplatnit osvobozovací ustanovení vztahující se k nemovitým věcem.
Osvobození je tedy možné za podmínky, že poplatník v bytě „měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem“ (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDPř). Tuto podmínku poplatník splnil a příjem je osvobozen.
Započítává se tedy i doba, kdy v „jednotce“ poplatník bydlel, ačkoliv ještě nebyla „jednotkou“, ale družstevním bytem.
Nakonec ještě upozorněme, že ačkoliv osvobozené příjmy nejsou uváděny v daňovém přiznání, musí být v některých případech oznamovány finančnímu úřadu.
Jde o příjmy přesahující 5 mil. Kč za zdaňovací období (obvykle rok), a tato povinnost se bude týkat právě osvobozených příjmů z prodeje podílů v bytových družstvech. Vycházíme zde z § 38v ZDPř a sankce za porušení této povinnosti najdeme hned v následujícím ustanovení § 38w ZDPř.
Nutno upozornit, že sankce jsou dost významné. Oznámení o osvobozených příjmech se podává ve lhůtě pro podání daňového přiznání za období, kdy osvobozený příjem poplatníkovi plynul.
