tomas.janecek@detf-holding.com
Nejprve bylo třeba sestavit dohodu vypořádání spoluvlastnictví. Klient chtěl nemovitost, na kterou dosud platil společnou hypotéku. Klientka za to chtěla peněžité vyrovnání a vyvázání z hypotéky. Bylo třeba určit hodnotu nemovitosti, a tu postavit proti úvěru, resp. dosud zaplaceným splátkám. Hodnotu domu jsme určili znaleckým posudkem, který si nechali klienti vypracovat krátce před rozchodem pro účely prodeje garáže, která patřila k domu.
Odhadce stanovil aktuální hodnotu domu na 4 700 000 Kč, přičemž výše hypotéky a celkové závazky byly 3 700 000 Kč. Na každého tak připadl podíl 500 000 Kč. Dalším krokem vypořádání spoluvlastnictví bylo vyvázání klientky ze stávající hypotéky. Prakticky to probíhá tak, že banka posuzuje znovu bonitu klienta, který v úvěru zůstane zavázán, jako by znovu žádal sám o hypotéku. V případě, že bude schopen doložit dostatečnou bonitu, banka vyváže klientku z hypotéky. Situaci komplikovalo, že klient měl ve společné péči dvě děti a na třetí dítě z předchozího vztahu platil výživné.
Užitečná rada: V případě, že máte děti ve společné péči, ať už jste rozvedení nebo nejste sezdaní, ale nežijete spolu, banka bude počítat děti jako součást vaší domácnosti. Každé osobě je určena výše životního minima. Nejde o částku vyhlašovanou zákonem č. 110/2006 Sb. o životním a existenčním minimu, ale o částku, kterou si každá banka určí sama. Z toho plyne, že pokud je rodič v domácnosti sám s dětmi, podstatně se mu snižuje bonita, než pokud počítáme dva dospělé s příjmem.
A právě zde nastal problém. Pro banku byl klient nebonitní, neboť měl z dřívější doby navíc několik spotřebitelských úvěrů. Při započítání dětí mu nevycházela bonita. Podle rozhodnutí ČNB banky nemusí sledovat u hypoték parametry DSTI a DTI, stejně je sledují a řídí se jimi. Museli jsme snížit klientovy měsíční splátky, což se nám podařilo konsolidací všech spotřebitelských úvěrů prostřednictvím překlenovacího úvěru ze stavebního spoření.
Právě úvěry a překlenovací úvěry ze stavebního spoření umožňují vlastníkům nemovitostí konsolidaci spotřebitelských úvěrů. Stačí na to čestné prohlášení, že konsolidované úvěry sloužily k řešení bytové potřeby. Výsledkem je snížení splátky díky možnosti rozložit stávající úvěry až na 20 let.
Konsolidace se povedla a mohli jsem požádat o vyvázání klientky, což se rovněž povedlo.
Po vyvázání klientky jsme připravili dohodu, v našem případě se jednalo o kupní smlouvu, která obsahovala doložku o vzájemném započtení pohledávek a závazků. Klient po podpisu převedl dohodnutou částku do advokátní úschovy, a po zapsání jeho vlastnictví do katastru dostala klientka vyplacenou kupní cenu.
Nesmíme zapomenout, že zisk z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů podle ustanovení §10, zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, nicméně je třeba si ujasnit, co je to zisk. Jde o základ daně, rozdíl mezi prodejní cenou, která je obvykle vyšší, než za kterou jste nemovitost původně pořídili a výdaji prokazatelně vynaloženými na jeho dosažení (např. znalecké posudky, dosud provedené opravy, právní služby s nemovitostí spojené apod).
Daň z příjmů za rok 2024 se stanoví podle následujícího pravidla:
Příklad: Základ daně je 2 500 000 Kč, tzn. 1 582 812 Kč se daní 15 % a 917 188 Kč 23 %.
Existují však výjimky osvobození od daně z příjmů:
Řešíte vypořádání spoluvlastnictví, kde je hypotéka? Provedeme vás celým procesem včetně financování. Pište na tomas.janecek@detf-holding.com
